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海景房每平1800没人要?山东银滩旅游地产泡沫形成与破裂之路

2022-09-14 05:43:35 2794

摘要:最近山东乳山银滩的海景房没人要,一是海景房低至1800/平。09年20万买的,如今13万出手,11年亏损35%,再加上资金成本和这些年的通胀,那真是赔的啥都不剩。二是乳山的开发商跨过半个中国到湖南找的投资人跟团来旅游,号称被逼买房,不买房导...

最近山东乳山银滩的海景房没人要,一是海景房低至1800/平。09年20万买的,如今13万出手,11年亏损35%,再加上资金成本和这些年的通胀,那真是赔的啥都不剩。

二是乳山的开发商跨过半个中国到湖南找的投资人跟团来旅游,号称被逼买房,不买房导游不准睡觉,后来事情反转说是他自愿购买,这样做只是为了退房。

接连的热搜事件能够透露出当地房地产的一些端倪,到底是什么情况,今天我们就来捋一捋。


1800/平的海景房真的存在吗?确实有,而且还有更便宜的,在乳山银滩二三十万一套的房子琳琅满目,十几万一套的一抓一大把。如果买套50平左右的小户型,不到10万元就可以搞定,而且还是海景带精装120平的一线中产理想户型,这里首付只要3万1。

心动不心动,这里为你提供了鹤岗之外的另外一种平价选择,让普通人住上海景房不再是梦

乳山银滩是怎样凭借海景房闻名全国的呢?银滩早在上世纪的90年代就开始开发了,奈何那会生不逢时,全国人民的买房热情还没这么高,中途停滞了。

到了2000年左右,时机差不多又重新启动了,03年的时候一栋栋的海景房犹如雨后春笋拔地而起,这段时间乳山的房地产投资额是一步一个三级跳,从8000多万元来到了05年的7个多亿,到07年的时间已经达到了35亿。

基本到2010年左右的时间达到了高潮,到2011年之后,竣工面积开始日渐萎缩。乳山政府在当年还叫停了普通海景房的规划和开发,到2013年,乳山市房地产的竣工面积已经不到

2010年高峰时候的一半了。不少的开发商跑路,烂尾楼随处可见。


伴随着整个海景房开发的周期是销售模式的变化,最早这些房子是卖给本地人的,奈何本地人并不买账,人家平时看海看得多了,也不觉得有多向往。反而担心潮湿、大风等各种问题。

再说乳山市所有的城镇农村人口加起来也只有50多万,每家买一套也填不满这些小区,这可愁坏了开发商。

怎么办呢?他们把目光放宽到了山东省内,首先找到了同样有海的青岛,青岛的房价肯定比乳山高得多,沿海一线的房子基本上是有钱人专属,把青岛人拉来一看。嚯,这房子便宜,海景梦原来这么容易实现,刷卡!

再后来拉客慢慢发展到了东北和西北,这里的人没怎么见过海呀,来了一看大海呀全是水,站在沙滩上吹吹海风,原来这就是面朝大海,春暖花开啊。

真爽!来一套!后续开发商们发现,这个路子好用,还得靠外地人。2009年的时候就发展到北京、天津地区了。磨刀霍霍准备向北京的人们下手,经常遭受沙尘暴肆虐的北京人下车吸了第一口空气,就把持不住了,开始想象老了以后在这里被爽翻了的场景,再一打听价格这里一套房只是北京的零头,便宜得想哭。有些不差钱的土豪们一买就是好几套,当时的新房价格已经冲到大几千了。

那会有个北京的大爷来了没买,给直接扔沙滩上了,被央视曝光给了市场沉重一击,后来北方已经慢慢玩臭了,开发商们开始重新开展长江流域和东南省份。所以呢一般老韭菜是北方的居多,新韭菜南方的居多,这其中大部分是跟着看房团过来的。不少的团都是不收钱,还管吃管住,有一些收个百八十的意思一下。跨越大半个中国吃住全包,老人们也是很开心的。

羊毛出在羊身上,旅游团的成本自然要从游客买房的高额佣金里来。


老年人是开发商最喜欢的金主

首先老年人辛苦了一辈子,尤其是这些出来旅游的,手里面多少有点存款,买得起。

二是银滩当地的环境好,人少安静,正中了大城市老年人的软肋,养老地产的最佳目标就是他们。

三是这帮老年人一般很少接触网络,信息闭塞不了解当地的负面信息,也失去了敏锐的辨别能力,成交率高。

四是老年人爱扎堆,张大妈去超市领了2斤免费鸡蛋,回头就告诉了一块跳广场舞的李大妈

用不了一小时,整个小广场的舞友们都知道了,跟他们把关系搞好了,老年人容易帮你带人来。

这就是为啥当地房产销售培训的时候,让销售顾问认顾客做干爹干妈,很多老头老太太见多了是是非非,内心不相信亲人,反而特别相信那些看起来热情友善的外人。没事回去给你家老人上上课吧,免得他们踩雷要跟着擦屁股。

参加过购物旅游团的人都知道,那种情况下销售一顿吹,增值保值、养老必备,再加上超低的首付承诺百分之多少的返佣,当场签约折上折转化率特别高。大爷大妈们不知不觉就把定金交了,久而久之大家都有了默契,你单独去售楼处是不接待的,人家做的就是看房团的生意。新房卖给你七八千一平,实际上同样地区的二手房只要三四千,买到手立马贬值一半。


庄家成功利用了老头老太太们的信息不对称,赚到了差价,看房团会故意把时间安排得很紧,也根本不给老头老太太们接触当地人的机会,所以他们根本不知道这里的二手房如此便宜,这些房子,土地成本极低大头就在建筑成本,一平不到两千,利润还是很可观的。

虽然老头老太太们套进去了,但是一些开发商的老板们可是名利双收。一边拿着房地产协会颁发的先进企业奖牌,一边悄无声息地完成了移民。


这里我们不妨重新思考两个问题:

一是真假海景房的问题

有一些海景房是本身聚集了城市的各项优秀交通、教育、医疗等等资源,在此基础上还附加了海景,那自然是稀缺资产。比如陆家嘴、深圳湾,海景是给优秀地段锦上添花,注定只属于少数人,价格肯定不菲。

还有一些海景房除了海景,几乎什么都没有,卖的就是海景的溢价。这种旅游型的、养老型的地产,踩雷的可能性很大,房子的价值一定是背后资源的总和,没有哪里的房子单单因为景色好就疯狂增值的,鸟语花香的大别墅很可能比不上旁边有个重点学校的老破小。

二是什么样的房子才是便宜的房子

单看眼下的价格3千/平很便宜,3万/平贵的想骂娘,但是真是前者更便宜吗?3千/平的房子过了10年打了5折,3万/平的过了10年涨到了10万/平。到底是哪个贵哪个便宜呢?价格告诉你,当时一定是3万/平的便宜,因为后来买的人更多了,价格上涨了,而3千/平的没人接手,所以价格修正大幅下降,3千也是买贵了,现在只值1500。


买房一定要用发展的眼光来看房价,而不是单单盯着现在的价格横向比较,为什么当地的房价现在会如此的惨烈了,首先肯定是供大于求,当地的风景虽好,但是赚不到钱呀。本地的年轻人留不住,又吸引不来外来人口,杀鸡取卵式的营销方式也无法一致持续,大量被割的人渴望甩掉包袱,想要尽快卖掉就只能忍痛割肉疯狂降价。

还有规划问题,这些房子并不是在乳山市区,而是为了追求海景,沿着东西20公里长的海岸线,建了200多个海景房项目,也没有规划商业用地,全是住宅。沿海就这么长的一个细条,根本无法形成配套规模的发展,你在楼下开个小商店都开不起来,本来入住率就惨,旁边小区的人也不可能跨越千山万水,就为了来你这买包华子,出租车路上跑半天,见不到人 也不可能过来拉活,所以这里购物基本靠赶大集,出行主要靠小蹦蹦。


养老的美好畅想也没法落实,由于入住率太低,特别是冬天,养老的人群都回家了,剩下不到1%,供热公司也没办法,为了一两户集体供暖那不得赔死。寒风凛冽老两口只能在屋里抱团取暖了,想养老医疗条件最起码得好一点吧,至少有个头疼脑热能有地方去,真正住在这里了,发现及其不方便,医保卡也用不了,医疗条件有限,去医院也不方便,真要出了问题,还得“打回原籍”。

随着年龄的增加以及对大海新鲜度的降低,来这里的人也越来越少了,恶性循环,房价就继续下降,这种房子还能买吗?实在想体验海边的生活租几个月他不香吗?租金非常便宜,一般的酒店公寓也就几百块钱一个月,要是年租更便宜,两三千块钱包年的很多,干嘛要押那么多的资金在这种劣质资产上。

包括很多度假型的地产都可以以此作为参考,当然如果你想玩一把现实版的寂静岭,感受一栋楼里只有你自己的绝对安静,体验夜路上漆黑一片中夹杂着几点灯光的刺激,买这里没问题。还有一点也是别处很难给你的,那就是体验一房恒久远,包袱永流传。

带着你的时光记忆,基本买到手这辈子他就跟定你了。有人说买这种房子就像有钱人买豪车

买爱马仕,重在享受买时候的快感。但是你买辆豪车、买个包包出了门还能装,跟别人说你在银滩买了套海景房,别人可能转过身去,立马默念一声傻×。

好了,如果你对投资方面的知识感兴趣,点个关注,给你带来更多的案例剖析。

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